EIC – Elektronické Informační Centrum – Trung tâm thông tin điện tử là tên của dự án do nhóm kỹ sư người Việt nam, đang sống và làm việc tại Cộng hòa Séc, lập ra và thực hiện. Mục đích chính của dự án là : (1) Cung cấp các thông tin, đặc biệt là về pháp lý, và tư vấn pháp lý cho cộng đồng người Việt đang sống tại Séc, (2) Dịch và đăng tải những tin tức thời sự diễn ra tại CH Séc. Tất cả đều nhằm mục đích giúp đỡ cho quá trình hội nhập của người Việt Nam vào xã hội Séc và để từng cá nhân có thể tự mình giải quyết được những vấn đề nảy sinh tại đây. Ngoài ra, cũng cung cấp cho người Séc một số thông tin cơ bản về con người và đất nước Việt nam. Tin tức hoặc bài viết và ý kiến đóng góp cho trang web xin gửi về email: nguyendoantruong@seznam.cz.

Back Luật pháp / Zákony | Tin luật pháp | Bạn cần biết / Nutno znát | Những điều cần biết khi vay tiền mua nhà

Những điều cần biết khi vay tiền mua nhà

 

Người Việt chúng ta ở Séc đã khá lâu, đa số có cả gia đình nhưng khả năng tài chính của nhiều gia đình  còn hạn chế  để có thể mua nhà mà không phải vay vốn của ngân hàng. Nếu các bạn có ý định vay vốn của các cơ quan tài chính  (vẫn gọi là : hypotéka)  để mua nhà ở thì sẽ không thừa, khi bạn tham khảo những ý kiến sau đây của chúng tôi. Chúc các bạn may mắn!

 

Việc đệ đơn vay tiền của ngân hàng để mua nhà ( Hypotéka) sẽ tạo ra cho chúng ta rất nhiều cảm xúc, nhiều suy nghĩ tính tóan, sự bận rộn và nỗi băn khoăn, lo lắng. Cho nên các bạn không được phép bỏ qua những vấn đề cực kỳ quan trọng sau đây liên quan đến việc vay vốn. Chúng tôi lựa chọn 4 vấn đề mà ít khi các bạn để ý, nhưng lại có ý nghĩa rất quan trọng cho quyết định đúng đắn của mình.

1. Đồng tiền luôn thay đổi giá trị theo thời gian. Cách đây 15 năm, lương trung bình được coi là cao, nhưng  ngày nay thì với số tiền lương đó, chúng ta chẳng mua sắm được gì nhiều lắm. Giá trị đồng tiền giảm một cách tự do - lạm phát đồng tiền là biểu hiện bình thường của nền kinh tế đang mạnh. Nhờ đó mà khỏan trả thường kỳ của bạn trong thời gian 10-20 năm so sánh với mức thu nhập của bạn càng ngày càng nhỏ. Đó là triển vọng tốt đẹp.

2. Nhưng bạn đừng quên là trong các giai đọan ngắn, tức thời, bạn sẽ gặp phải điều không mấy thú vị là khoản thanh toán thường kỳ (splátka) sẽ tăng lên sau khi hết hạn thời gian của mức lãi suất thỏa thuận khi ký hợp đồng (fixační období). Cách đây 3 năm, bạn đã làm thủ tục vay tiền ngân hàng để mua nhà, ngày nay khoản trả thường kỳ sẽ tăng thêm hàng nghìn korun. Ví dụ, mức lãi suất mới cao hơn 1%, thì với khoản vay 1 triệu korun mà trả trong 20 năm, bạn sẽ phải bù vào khoản trả hàng tháng thêm 600 korun. Cho nên bạn phải có dự trữ trong quỹ gia đình, đừng bao giờ tiêu đến đồng cuối cùng.

3. Trước khi nộp đơn xin vay tiền, bạn phải chắc chắn rằng bạn đã không bỏ qua các dịch vụ cho vay ưu đãi khác mang lại cho ta nhiều tiện ích, hiện đang có trên thị trường. Đó là các dịch vụ cho vay có lãi suất dễ thay đổi hay vay vốn đó kết hợp với tiền vốn trong các quỹ cổ phần mà bạn đang sở hữu. Đối với đa số người dân, thì các dịch vụ đặc biệt đó không áp dụng được, nhưng bạn vẫn phải thẩm tra xem mình thuộc nhóm khách hàng nào.

4. Bạn đừng quên làm bản tổng kết tất cả các dịch vụ cho vay đang có trên thị trường. Theo như thống kê của hãng Broker Consulting (Hãng tư vấn tài chính) thì hơn 68% người dân đã phải trả nhiều khoản tiền đắt quá đáng cho việc vay vốn. Điều rất quan trọng là  phải đầu tư nhiều thời gian khi tìm chọn Ngân hàng, có khi phải nhờ các chuyên gia tư vấn tài chính độc lập để họ tìm ra khả năng thích hợp nhất, để từ đó bạn sẽ quyết định được cho mình một sự lựa chọn chính xác.

Quá trình thanh tóan cho Ngân hàng khoản vay có thể sẽ không suôn sẻ như kế hoạch ban đầu, song nhiều người vẫn không nghĩ đến các rủi ro đó. Vì vậy,  lý tưởng nhất là phải giữ được khoản vay đó hay đưa một phần vào trong ngân sách gia đình, như thế sẽ giải quyết được cả các khó khăn, rủi ro nếu có.

Cơ hội của người nước ngoài ở Séc trong việc vay vốn có thế chấp bất động sản

Từ 01.11.2009, khi điểm mới của luật Ngoại hối bắt đầu có hiệu lực thì tình hình đã thay đổi cơ bản. Trong khuôn khổ luật pháp, việc mua bất động sản với người nước ngoài không còn gì cản trở, nếu họ có đủ khả năng tài chính. Thế nhưng những trường hợp sử dụng thế chấp tín dụng của ngân hàng trong các yêu cầu của Séc vẫn chưa phải là điều thông thường. Dẫu rằng luật mới về Ngoại hối đã có hiệu lực đến gần một năm nay, các ngân hàng Séc dường như vẫn coi việc cho các khách hàng  ngoại quốc vay tiền là có rủi ro và thường từ chối đơn của họ vì họ không có định cư  tại CH Séc. Cách cư xử của các ngân hàng với đơn xin vay tiền của người nước ngoài rất khác biệt và đa số các trường hợp đều phải chứng minh về cư trú dài hạn hoặc tạm trú tại CH Séc và thu nhập ổn định trên lãnh thổ CH Séc. Các khoản thu nhập từ cộng đồng châu Âu chỉ được công nhận là tiền lương. Tiền thu được từ kinh doanh tại nước ngoài đều không được đa số các ngân hàng chấp nhận  ngoại trừ người Slovakia). Nếu người ngoại quốc không phải là người có quốc tịch EU và không có định cư hoặc tạm trú tại Séc thì tình hình sẽ rất phức tạp. Một số ngân hàng còn có cả danh sách các nước rủi ro ngoài EU để không cho công dân của nước đó vay tiền.trong cách thức hoạt động của mình.

Không thể tính đến việc vay 100%

Một trong những cách giải quyết thường là nộp đơn vay tiền theo công ty. Nghĩa là trước khi xin vay tiền phải thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn. Công ty này sẽ là chủ sở hữu bất động sản và người ngoại quốc chỉ là người cùng xin vay tín dụng. Việc đánh giá khả năng của các khách hàng này rất khác nhau tùy theo việc họ chọn ngân hàng nào. Nếu như công ty chưa có lịch sử hoạt động từ 2 đến 3 năm thì các ngân hàng sẽ xem xét chi tiết đến khả năng cá nhân của người chịu trách nhiệm của công ty.  Đa phần các ngân hàng đều cảnh giác với những trường hợp này và họ chỉ cho vay từ 70% đến 85% giá trị của bất động sản thế chấp. Người ngoại quốc không thể tính đến chuyện mượn được 100% giá trị của bất động sản thế chấp. Điều kiện và phương thức của từng ngân hàng đều rất phức tạp và nếu như người ngoại quốc còn gặp phải các vấn đề về ngôn ngữ thì việc chọn lựa phương thức và các cơ sở tài chính cho việc sử dụng thế chấp tín dụng để mua bất động sản sẽ là việc vô cùng khó khăn. Cách giúp đỡ duy nhất là tham vấn các nhà tư vấn độc lập để biết được các quy định trong việc cho vay tín dụng của từng ngân hàng để họ đưa ra cách giải quyết tốt nhất cho từng trường hợp cụ thể.

 …và mua đất xây nhà

Khi nghĩ đến chuyện xây nhà, bước đầu tiên là cần tìm mua một miếng đất hợp ý. Ngoài việc  miếng đất đó phải nằm ở vị trí đẹp, thuận lợi và có cảnh quan xung quanh dễ chịu, thoải mái ta còn phải lưu tâm đến các vấn đề liệu có đảm bảo đáp ứng những điều kiện  khác nữa, để làm sao cho bước đi đầu tiên đó không phải là bước đi cuối cùng. Có nghĩa là mua được đất rồi, nhưng không xây được nhà để ở !

Đó là: trước hết phải kiểm tra xem người bán có phải là người chủ duy nhất và có toàn quyền đối với bất động sản (BĐS) đó không. Đồng thời phải tìm hiểu xem BĐS đó có bị khuyết tật hay sai phạm về pháp lý. Tiếp theo là trên mảnh đất đó có thực sự được phép xây dựng nhà ở; hoặc có thể nối từ mảnh đất đó vào mạng lưới cấp thoát nước công cộng, vào mạng lưới điện chung ( tức là nối với hạ tầng cơ sở )... và cuối cùng là vấn đề rất quan trọng là đường giao thông công cộng có đến tận cửa nhà hay không?    

1.Giấy tờ sở hữu bất động sản

Khi mua bất cứ BĐS nào, để an toàn nhất cần phải biết rõ ai là chủ hay mảnh đất đó có bao nhiều người sở hữu. Điều đó được thấy rõ từ Giấy chứng thực quyền sở hữu được lưu trữ tại các Sở nhà đất địa phương tương ứng. Trong đó ta cũng sẽ biết được rằng BĐS đó có khuyết tật gì về pháp lý hay không như: BĐS đó đã bị mang ra để thế chấp (zástava), bị tịch biên (exekuce), đang bị phong toả, và có ai đó hay tổ chức nào được quyền mua BĐS đó trước tiên (předkupní práva)…Giấy sở hữu đó phải được kiểm tra thường xuyên trong thời gian chuyển đổi quyền sở hữu và tiền mua đất nên được gửi trong tài khoản (cất giữ) của luật sư hay công chứng viên, nếu mua BĐS bằng tiền vay của ngân hàng thì chính ngân hàng đó sẽ chuyển tiền cho người bán sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản đó tại sở nhà đất ( katastr nemovitosti –KN). Trong thực tế, thì người bán luôn đòi được thanh toán một phần hay một nửa số tiền ngay khi ký hợp đồng mua bán, tùy theo thỏa thuận. Đến khi đã chuyển đổi xong quyền sở hữu BĐS đó thì số tiền còn lại sẽ được thanh toán. Tại phòng Địa chính làng, xã hay phường chúng ta sẽ được biết các thông tin sau : Theo bản đồ địa chính và quy hoạch của địa phương đó , chúng ta biết rằng trên mảnh đất đó được phép xây dựng nhà ( stavební parcela ) và biết diện tích được phép xây nhà ở tối đa là bao nhiêu, chiều cao và hình dạng của mái nhà thế nào. Đồng thời cũng cần phải kiểm tra lại các thông tin đó ở phòng Xây dựng ( phòng xây dựng – stavební úřad ) địa phương đó. Những thông tin liên quan đến khả năng nối vào hệ thông cấp thoát nước, hay lưới điện công cộng cũng được biết tại Ủy ban xã, phường. Để cho chắc chắn, ta có thể hỏi trực tiếp các cơ quan quản lý các mạng lưới đó. Có thể xảy ra tình trạng là cơ quan cung cấp điện không cho phép sử dụng công suất điện theo mức ta cần vì mạng điện ở khu vực đó đã quá tải, hoặc không thể nối thêm vào hệ thống thoát nước thải vì công suất của nhà máy xử lý nước thải không cho phép.

2. Lối đi riêng là điều kiện bắt buộc

Nếu ta thấy rằng không thể đi lại tự do để vào tận mảnh đất bằng đường riêng từ đường giao thông công cộng, mà phải đi qua đất của người khác thì ta phải thỏa thuận với chủ đất ( người bán BĐS) làm sao để được quyền đi lại bằng xe hay đi bộ bằng cách trao đổi đất, mua lại hay đồng sở hữu con đường dẫn tới mảnh đất mình muốn mua. Vấn đề đi lại đến mảnh đất phải được giải quyết, bởi vì không ai có nghĩa vụ phải đổi chác đất hay bán phần đường đi trên đất của mình cả. Nếu không thì ta sẽ không xin được giấy phép xây dựng nhà. Để sau này khỏi phải bị những bất ngờ không mấy thú vị. Ví dụ : những vùng xung quanh ngôi nhà mới của ta có kế hoạch xây dựng những thành phố vệ tinh hay các khu công nghiệp, chúng ta phải tự tìm hiểu cả những dự định hay đồ án của các công trình tương lai như giao thông công cộng, đường vành đai, đường xa lộ hay cả các quần thể nhà ở, văn phòng trong khu vực đó.

Việc mua đất hay mua nhà rất phức tạp. Vấn đề quan trọng, để giải quyết êm gọn vụ mua bán BĐS, là thiện chí của cả hai bên cùng với trợ giúp của luật sư. Cầu mong mọi sự đều tốt đẹp.

Ks.Nguyễn Doãn Trường


 

 


Tin mới:
Tin đã đăng:

Elektronické Informační Centrum, zkratka : EIC, je název projektu skupiny vietnamských inženýrů, kteří žijí a pracují tady v ČR. Hlavní obsahy tohoto projektu jsou : (1) poskytovat informace, zejména právní, současně s provozováním poradny, určené vietnamským občanům žijícím v ČR; (2) Překládat a zveřejnit aktuální články z českého jazyka do vietnamského; Cílem tohoto projektu je pomoci vietnamským občanům v procesu integrace do české společnosti, aby mohl každý jedinec sám vyřešit vzniklé záležitosti v prostředí českém. Mimo to poskytuje zájemcům z české strany nějaké užitečné informace o Vietnamu a jeho lidech. Všechny otázky nebo články a připomínky ohledně EIC, prosíme, zašlete na mailovou adresu : nguyendoantruong@seznam/cz nebo eic2011@seznam.cz